Os preços dos apartamentos usados estão disparando na Grande Tóquio.
O preço dos apartamentos usados está subindo consideravelmente, especialmente na região metropolitana de Tóquio, enquanto as unidades novas estão alcançando preços cada vez mais exorbitantes.
Os preços de apartamentos usados na região da capital subiram 6,3% em relação ao ano anterior, atingindo uma média de 52 milhões de ienes (US$ 330.000) em 2025, marcando o 13º ano consecutivo de aumento.
Apartamentos já existentes não são diretamente afetados pelo aumento dos custos de construção, ao contrário de complexos residenciais recém-construídos.
Um mistério reside em como os valores das duas categorias se influenciam mutuamente.
No total, 35.000 apartamentos de segunda mão foram vendidos na região metropolitana de Tóquio em 2015, por um preço médio de 28,92 milhões de ienes, de acordo com... Rede de informações imobiliárias para o leste do Japão, que opera o Sistema de Rede de Informações Imobiliárias (REINS).
O número de contratos aumentou para 49.000 até 2025, com o preço médio multiplicando-se por 1,8, atingindo 52 milhões de ienes.
Durante o mesmo período, o valor médio dos apartamentos novos aumentou 1,7 vezes – um aumento relativamente moderado em comparação com o dos apartamentos usados – passando de 51,83 milhões de ienes para 90,55 milhões de ienes, de acordo com estatísticas compiladas pela empresa de pesquisa Tokyo Kantei Co.
Por faixa de preço, os imóveis usados adquiridos em 2025 custaram mais de 100 milhões de ienes em 10% dos casos, a maioria dos quais localizados na capital. Apartamentos usados avaliados em mais de 100 milhões de ienes representavam apenas 2% do mercado imobiliário da Grande Tóquio em 2019, antes da pandemia de COVID-19.
Em meio a um número crescente de apartamentos de luxo disponíveis por 100 milhões de ienes ou mais, os imóveis de segunda mão estão geralmente atingindo preços exorbitantes, acima de 50 milhões de ienes.
Analisando os preços por prefeitura, o cenário é misto. Enquanto a média em Tóquio subiu 10,1% em relação ao ano anterior, chegando a 67,66 milhões de ienes, os preços em Kanagawa, Saitama e Chiba caíram 1,7%, 2,2% e 1,6%, respectivamente, para 38,32 milhões de ienes, 29,10 milhões de ienes e 28,65 milhões de ienes.
As três prefeituras fora de Tóquio também foram caracterizadas por uma tendência de alta nos preços até 2024, mas registraram quedas anuais em 2025.
O desempenho de Tóquio foi tão forte que a média geral da região da capital aumentou como um todo, embora tenham sido observadas quedas de preços em relação ao ano anterior em três das quatro prefeituras.
A realidade atual do mercado de apartamentos usados foi destacada por Fumiko Watanabe, do Instituto de Pesquisa NLI.
“Embora os preços dos imóveis existentes geralmente tendam a subir em linha com a alta dos preços dos imóveis mais novos, projetos de construção concorrentes estão sendo ocasionalmente cancelados em áreas suburbanas”, disse Watanabe. “Uma divisão regional significativa está surgindo entre o centro de Tóquio, onde os ativos adquiridos provavelmente manterão seu alto valor no futuro, e outras áreas onde isso parece improvável.”
OFERTA LIMITADA DE APARTAMENTOS NOVOS
Por trás da recente popularidade e dos preços exorbitantes dos condomínios de segunda mão, está não apenas o aumento do valor de apartamentos impecáveis, mas também a diminuição do número dessas propriedades recém-construídas.
Dados da Tokyo Kantei revelam que o número total de novas unidades de condomínio à venda na região metropolitana de Tóquio em 2025 foi de 34.000, uma queda de 30% em relação às 49.000 de dez anos antes.
As construtoras estão reduzindo o tamanho e o número de apartamentos que constroem, devido ao aumento dos gastos com materiais de construção e à grave escassez de mão de obra no setor da construção civil.
Eles se concentram especificamente em casas localizadas no coração da capital. Os condomínios no centro de Tóquio podem custar significativamente mais do que os complexos residenciais suburbanos, permitindo que as construtoras absorvam os custos dos materiais e, assim, gerem lucros com mais facilidade.
Como a Tokyo Kantei também calcula anualmente a relação entre os valores dos condomínios e a renda média anual por prefeitura, os dados mais recentes, de 2024, indicam que os preços de apartamentos com 10 anos de construção ultrapassaram em 10 vezes o salário médio anual nas seis prefeituras de Tóquio, Kanagawa, Kyoto, Osaka, Hyogo e Okinawa.
A proporção para o capital japonês foi de aproximadamente 17:1, um nível comparável ao de novos apartamentos. Isso demonstra o quão superaquecido está o mercado imobiliário de revenda atualmente.
"Os fornecedores estão a definir preços extremamente altos para os seus imóveis, em meio a uma procura estável por parte dos consumidores" de apartamentos em segunda mão, afirmou um representante da Tokyo Kantei.
Os serviços de renovação atraem a atenção.
Visando proprietários de condomínios de longa data, as ofertas de pacotes de reforma não convencionais também estão crescendo.
No final do ano passado, a Renoveru Inc., uma empresa sediada em Tóquio especializada em reformas residenciais completas, instalou três "unidades conceito" na capital para que os visitantes pudessem experimentá-las.
O conjunto de três apartamentos conceituais oferece uma unidade descontraída com as funções mínimas necessárias, com custos de reforma para um apartamento de 60 metros quadrados a partir de 9,95 milhões de ienes após impostos; um apartamento padrão por pelo menos 12,35 milhões de ienes; e um apartamento caracterizado por isolamento térmico aprimorado e diversas comodidades de alta qualidade por 20,25 milhões de ienes ou mais.
Os clientes têm a liberdade de escolher a planta do apartamento que preferirem para os imóveis adquiridos. Também podem selecionar entre as três especificações padrão da empresa para cozinhas, banheiros e demais acessórios.
Uma das três unidades conceituais, um apartamento perto da estação Futako-Tamagawa da linha Tokyu, no distrito de Setagaya, por exemplo, apresenta uma planta melhorada que amplia a entrada e a sala de estar, antes apertadas.
O local conta inclusive com luminárias de alta qualidade recomendadas pela Renoveru.
A vantagem desse serviço é que os clientes podem não só controlar seus gastos, como também mobiliar suas casas com muito mais facilidade, já que não precisam escolher tudo do zero.
Pessoas na faixa dos trinta anos representam 60% dos usuários do pacote Renoveru. Seu gasto médio com reformas chega a 15,7 milhões de ienes.
Renoveru afirmou que os consumidores de hoje tendem a comparar apenas imóveis usados, em vez de considerar tanto propriedades novas quanto usadas.
“Considerando os preços exorbitantes e o número limitado de imóveis recém-listados, indivíduos de renda mais alta estão optando por casas de revenda”, disse um representante da Renoveru. “Agora, vamos atender a esse público como clientes de reforma.”
