Controles mais rigorosos sobre os aluguéis de "minpaku" podem piorar a situação.
Crescem as preocupações de que os operadores de alojamentos privados "minpaku" possam entrar na clandestinidade, à medida que se intensificam as regulamentações e a repressão contra estabelecimentos de aluguer problemáticos em todo o Japão.
O Minpaku acolhia multidões de viajantes em apartamentos e casas individuais desocupadas, contribuindo assim para a expansão constante do mercado.
Em 2018, o governo central implementou a Lei de Empresas de Alojamento Privado para estabelecer regulamentações detalhadas para o minpaku (alojamento privado). O objetivo final era aumentar os gastos em moeda estrangeira no setor de turismo.
Posteriormente, o número de minpaku aumentou consideravelmente, com os operadores, por vezes, até mesmo arrendando propriedades para entrar no negócio.
No entanto, desde então, um número crescente de queixas tem sido relatado por moradores a respeito de turistas mal-educados que se hospedam em acomodações privadas e circulam pelas áreas residenciais próximas.
Os moradores da região de Minpaku sentem cada vez mais que seus bairros estão sendo perturbados, visto que o número de visitantes estrangeiros no Japão ultrapassou os 40 milhões pela primeira vez no ano passado, em meio a um fluxo constante de turistas.
A cidade de Kyoto, que se orgulha de ter as "restrições mais rigorosas do Japão" em relação aos minpaku, começou recentemente a considerar a expansão da área onde essas residências privadas são efetivamente proibidas.
Os 23 distritos de Tóquio também estão reforçando progressivamente suas normas regulatórias.
No entanto, essa tendência recente é criticada pelos operadores de minpaku como uma resposta imprudente, sob o argumento de que "restrições mais rigorosas poderiam simplesmente encorajar as empresas a recorrerem a hospedagens ilegais e sem licença".
COMPETIÇÃO ACIRRADA POR IMÓVEIS
Recentemente, roupas foram vistas estendidas nas varandas dos apartamentos de um prédio, dando uma ideia do cotidiano dos moradores.
O complexo residencial de quatro andares e 40 anos está localizado em uma área residencial a sete minutos a pé da Estação Kita-Ikebukuro, na Linha Tobu Tojo, no bairro de Toshima, em Tóquio.
Um americano que saía de um apartamento no terceiro andar do prédio com uma mala elogiou o apartamento em que havia passado a noite, destacando a limpeza e o conforto do local.
O imóvel de 86 m² inclui sala de estar, sala de jantar, cozinha e três quartos.
As prateleiras que separavam os cômodos estavam repletas de traduções em inglês de mangás japoneses populares. O prédio também era equipado com um sistema automático de alarme de incêndio, em conformidade com as normas japonesas de segurança contra incêndio.
A unidade havia sido reformada por um contador de 39 anos, a um custo de 2 milhões de ienes (US$ 12.500).
O aluguel está fixado em 330.000 ienes por mês, o que representa cerca de 100.000 ienes a mais do que o valor de mercado padrão, visto que o imóvel se destina especificamente a fins de minpaku (trabalho remunerado).
O contador começou a administrar casas de hóspedes particulares há três anos. Atualmente, ele é responsável por um total de oito unidades de minpaku (pousadas informais) no bairro de Shinjuku, em Tóquio, e no distrito de Ikebukuro, na província de Toshima.
Ele disse que às vezes até hospeda convidados japoneses. Estima-se que quase 40% dos usuários de minpaku em todo o país sejam do Japão.
"Simplesmente encontrar bons imóveis pode render muito dinheiro", disse o homem.
Ele explicou que o apartamento perto da estação Kita-Ikebukuro, por exemplo, deveria gerar um lucro anual de cerca de 2 milhões de ienes, desde que o preço do quarto seja de 35.000 ienes por noite.
Atualmente, poucos imóveis na zona central da capital estão autorizados a serem convertidos em minpaku. Assim que informações sobre apartamentos adequados são publicadas em sites especializados, dezenas de candidaturas surgem em questão de minutos, numa verdadeira corrida desenfreada.
A crescente presença de minpaku gera atritos com os moradores locais.
Em outubro de 2025, o presidente de uma associação de moradores do distrito de Toshima expressou sua frustração chamando os "minpaku de 'vilões', para ser honesto", durante uma reunião para discutir maneiras de controlar esses estabelecimentos de hospedagem privada.
O bairro de Toshima abriga a Estação Ikebukuro, um dos principais terminais de Tóquio, e oferece excelente acesso a destinos importantes como o distrito de Asakusa e o movimentado distrito de Shibuya.
Em janeiro deste ano, nada menos que 1.867 minpaku (estabelecimentos de hospedagem privada) foram designados no distrito de Toshima sob a Lei de Negócios de Hospedagem Privada. Este é o terceiro maior número entre os 23 distritos de Tóquio.
O chefe da associação de moradores em questão destacou como uma área residencial localizada a cerca de 1 quilômetro da Estação Ikebukuro é particularmente afetada por minpaku (moradias particulares). Mesmo em um raio de 50 metros, bastava ver três placas anunciando moradias particulares.
Os cartazes exibidos em vários pontos da cidade pelos moradores provavelmente refletiam seu forte sentimento de raiva. Eles não apenas insistiam na política de "proibido jogar lixo", mas também alertavam que "todos os vagabundos daqui terão suas fotos exibidas publicamente" para humilhá-los.
Lixeiras específicas estão disponíveis para os clientes do minpaku, de acordo com as diretrizes do governo local. Apesar disso, algumas delas estavam transbordando de sacolas de papel e embalagens plásticas.
Os contentores de lixo estão trancados, exceto nos dois dias de recolha semanal, e um utilizador de minpaku aparentemente não japonês foi visto a atirar o seu lixo de forma inadequada ao lado dos contentores.
Em resposta às crescentes reclamações, o distrito de Toshima anunciou um plano para alterar a legislação em setembro de 2025, como parte dos esforços para restringir significativamente a construção de moradias privadas.
A revisão proposta tinha como objetivo reduzir o horário legal de funcionamento das habitações privadas em mais da metade, dos atuais 180 dias por ano para um máximo de 84 dias. Planejava também proibir a construção de novos minpaku (unidades habitacionais privadas) em áreas residenciais e educacionais designadas.
RISCO DE ENTRAR NO METRÔ
Essa sugestão encontrou forte oposição dos operadores de minpaku, que argumentaram que a mudança só levaria a um aumento no número de estabelecimentos de hospedagem sem licença.
Os oponentes insistiram que o limite operacional anual de 84 dias era insuficiente para que a Minpaku se mantivesse lucrativa, o que significava que os operadores existentes não teriam outra opção senão abandonar o negócio completamente.
Como apartamentos e casas ideais muitas vezes já haviam sido reformados, especialmente para fins de minpaku (aproveitamento de imóveis), operadores ilegais podiam visar e adquirir esses "ativos de qualidade" em um contexto de escassez de locais adequados.
Se eles utilizarem esses prédios como albergues privados sem autorização oficial, será difícil para as autoridades monitorarem o minpaku.
Os oponentes também argumentam que nem todas as agências minpaku causam problemas para a sociedade.
Por exemplo, o contador que administra oito residências particulares mencionou que participa de atividades de limpeza regionais. Ele também firmou um contrato com uma empresa de limpeza para que a condição do lixo em suas propriedades seja verificada diariamente.
"As medidas de repressão devem ser intensificadas exclusivamente contra os operadores irregulares", disse o homem. "De um modo geral, o aumento dos controles só daria aos negócios ilícitos uma oportunidade de ouro."
Diante disso, o distrito de Toshima revisou a minuta da portaria e aumentou o número máximo de dias de funcionamento de 36 para 120, em comparação com o plano inicial. Um período de carência de um ano também foi incluído, portanto, a alteração entrará em vigor em dezembro do próximo ano.
QUADRO ADOTADO PELO ESTADO
Um município optou por uma fiscalização mais rigorosa apenas contra operadores maliciosos, em vez de fortalecer as regulamentações sobre o minpaku em geral.
Em dezembro, o distrito de Shinjuku emitiu a primeira "ordem de fechamento" de Tóquio referente a 11 estabelecimentos administrados por quatro funcionários, após repetidas falhas no cumprimento de requisitos obrigatórios, incluindo o registro do número de pernoites dos hóspedes.
É claro que essa abordagem tem limites: é extremamente difícil para o governo local identificar todas as infrações menores cometidas pelos minpaku.
A maioria das 561 reclamações referentes a residências particulares durante o ano fiscal de 2025 estava relacionada a "ruído" e "descarte de lixo". Não mais do que 22 funcionários do departamento de saneamento do distrito são responsáveis por lidar com essas infrações.
Com isso em mente, um alto funcionário do distrito de Shinjuku descreveu como "quase impossível" detectar e verificar todas as violações em mais de 3.000 estabelecimentos de hospedagem privados sem um sistema abrangente de câmeras de vigilância.
O prefeito do distrito de Shinjuku, Kenichi Yoshizumi, enfatizou que o mecanismo minpaku foi concebido e integrado pelo governo central para receber de braços abertos os turistas estrangeiros vindos de fora do Japão.
O prefeito não escondeu sua irritação durante uma coletiva de imprensa em novembro de 2025.
“Temos uma série de obrigações diversas associadas à estrutura que nos foi imposta (pelo Estado)”, disse Yoshizumi. “Aumentamos o número de funcionários, mas estamos nos aproximando do nosso limite. A situação também é extremamente difícil em termos financeiros.”
As consequências do quadro imposto pela força estão se manifestando particularmente na forma de problemas com lixo e ruído, já que o governo central ainda não apresentou contramedidas eficazes.
(Este artigo foi escrito por Tomomi Terasawa e Joichi Tateiwa.)
