Aumentos repentinos de aluguel desencadeiam ação judicial em Tóquio

Nos últimos quatro anos, o marido, na casa dos cinquenta, e a esposa, na casa dos trinta, alugavam um apartamento de um quarto e cozinha (1DK) com aproximadamente 40 metros quadrados. O imóvel fica em um prédio de concreto armado com mais de 20 anos.

A apenas um minuto a pé da estação de trem, o apartamento conta com aquecimento de piso e desumidificador no banheiro, enquanto o subsolo inclui uma garagem mecânica de vários andares e depósitos. O aluguel mensal, incluindo taxas de administração e estacionamento, era de 163.000 ienes.

Embora o e-mail do proprietário tenha sido precedido por um pedido de desculpas, ele gerou uma disputa. Enquanto a economia japonesa luta contra a deflação há anos, os preços dos aluguéis dispararam recentemente, com alguns subindo mais de 10% em certas áreas de Tóquio.

Segundo a Lifull Co., que opera um site de informações sobre imóveis, o valor médio do aluguel anunciado para propriedades nos 23 distritos de Tóquio atingiu níveis recordes: cerca de 120.000 ienes para residências individuais e 250.000 ienes para residências familiares.

O proprietário do imóvel alegou que o aumento do aluguel foi "motivado pela desvalorização do iene, pela alta dos preços da eletricidade causada pela invasão da Ucrânia pela Rússia e pela inflação decorrente dos custos trabalhistas". O e-mail acrescentava que o imóvel estava "alugado por um preço muito baixo" devido à inexperiência de um funcionário.

Diante das hesitações do casal, as partes concordaram com um aumento gradual do aluguel: 188.000 ienes a partir do mês seguinte, durante dois anos, e depois para 208.000 ienes na renovação subsequente.

Contudo, em dezembro de 2024, o senhorio exigiu novamente um aumento de aluguel, alegando que o casal estava pagando um valor irrazoavelmente baixo. O e-mail que o casal recebeu continha linguagem agressiva, condenando-os e ameaçando com medidas judiciais para cobrar retroativamente o aumento de aluguel.

Em 29 de janeiro de 2025, o proprietário entrou com uma ação judicial exigindo um aumento no aluguel. Ele argumentou que "o aluguel atual é provisório e o contrato de locação estipula que uma disputa pode surgir. Por favor, reconsidere se este assunto vale o seu tempo e dinheiro."

O casal, já perplexo com a repentina postura intransigente do proprietário, sofreu outro revés em fevereiro, quando ele os informou por e-mail sobre um aumento mensal de 5.500 ienes nas taxas de estacionamento. Em abril, 11.000 ienes referentes a dois meses de estacionamento foram debitados de sua conta sem o seu consentimento.

Após consultar um advogado, eles recusaram o aumento da tarifa de estacionamento e exigiram o reembolso. Em resposta, o proprietário bloqueou o acesso à vaga de estacionamento.

O casal respondeu, alegando que a ação do proprietário constituía um despejo ilegal e exigiu 700.000 ienes em honorários advocatícios e indenização por danos morais.

O julgamento dos dois processos foi concluído em uma única audiência. Em novembro, o Tribunal Distrital de Tóquio confirmou que o aluguel era de 188.000 ienes, conforme acordado entre as partes, e ordenou que o proprietário pagasse ao inquilino os honorários advocatícios e as taxas de estacionamento excedentes, totalizando 131.000 ienes, que haviam sido descontadas sem o seu consentimento.

O juiz decidiu que o simples fato de "alugar por um preço muito baixo" não justifica automaticamente um aumento imediato do aluguel.

"Sinto um imenso alívio. Eu vivia apavorada, imaginando o que o proprietário diria depois de tantos pedidos", disse a esposa em uma coletiva de imprensa após o veredicto.

Ela explicou que o marido adoeceu devido ao estresse mental e que a vida cotidiana do casal foi severamente afetada. Apesar de terem vencido o processo, eles decidiram se mudar.

Após isso, nenhuma das partes recorreu, e a decisão do tribunal tornou-se definitiva. O proprietário não fez nenhum comentário sobre o resultado.

"Em um contexto de aumento dos preços dos terrenos, os casos que exigem grandes aumentos de aluguel estão se multiplicando, e frequentemente vemos proprietários usando aumentos no aluguel de vagas de estacionamento ou rescisão de contrato como moeda de troca", disse o advogado do casal, Naoto Akiyama, que também possui licença de avaliador imobiliário.

A lei sobre o arrendamento de terrenos e edifícios protege os inquilinos, que se encontram em situação de maior vulnerabilidade, ao proibir os senhorios de rescindirem unilateralmente os contratos de arrendamento, exceto por motivos válidos, como o atraso no pagamento da renda.

"Havia alguma ambiguidade em relação ao aluguel de estacionamentos, que está excluído do escopo da Lei de Locações de Terrenos e Edifícios", disse Kentaro Kaneshige, do departamento imobiliário da Universidade Meikai.

"A decisão importante aqui é que, quando os contratos de arrendamento do edifício e do estacionamento são considerados integrados, certas restrições se aplicam à rescisão ou aos aumentos de aluguel."

Segundo ele, a lei permite que os proprietários negociem com os inquilinos se o aluguel estiver abaixo do valor de mercado local. Os inquilinos podem solicitar uma explicação sobre como um determinado valor de aluguel foi determinado ou pedir a um terceiro que avalie o que constitui um aluguel justo para o imóvel.

Kaneshige também reconheceu a situação difícil dos proprietários. "Embora medidas coercitivas estejam fora de questão, os proprietários também estão enfrentando dificuldades com o aumento dos custos. A melhor solução provavelmente é continuar as negociações até que ambas as partes estejam satisfeitas e cheguem a um acordo."