Aos mutuários com empréstimos imobiliários de 50 anos, recomenda-se que pensem a longo prazo.
Em dezembro, um casal que trabalha como funcionário de uma empresa mudou-se de um apartamento alugado para uma casa independente recém-construída em Tóquio.
O nascimento de um filho levou o casal, ambos com 30 anos, a decidir em maio comprar a residência, localizada a apenas 20 minutos de ônibus e trem da estação Shinagawa.
O local também fica perto dos locais de trabalho do casal e da casa da família da esposa.
Embora o casal tenha uma renda familiar anual de apenas cerca de 15 milhões de ienes (US$ 95.000), o preço da casa ultrapassou os 100 milhões de ienes.
O casal decidiu contrair um empréstimo de 94 milhões de ienes com taxa flexível junto a um banco online. Trata-se de um "empréstimo conjunto", ou seja, uma hipoteca conjunta para um casal, com prazo de pagamento de 49 anos.
A taxa de juros atual é de 0,64% ao ano.
Por um cálculo simples, o casal terá que continuar pagando o empréstimo até que ambos completem 79 anos.
Inicialmente, a esposa se opôs ao plano de empréstimo. Ela não queria continuar trabalhando aos 70 anos.
Ela disse que seu pai, que havia adquirido sua própria casa com um empréstimo de 35 anos, também ficou surpreso ao saber da proposta.
"Eu estava preocupada com o que as outras pessoas poderiam pensar de nós", disse a mulher. "Eu não queria que as pessoas presumissem que estávamos comprando esta casa além das nossas possibilidades."
Ela afirmou que, mesmo assim, aceitou a proposta porque ela e o marido se comprometeram a pagar o empréstimo ao longo de 35 anos.
O prazo de empréstimo mais longo reduziria o valor da prestação mensal para aproximadamente 186.000 ienes, o que era menos do que o aluguel que eles pagavam anteriormente.
O casal elaborou um plano para destinar o dinheiro economizado a investimentos regulares e usar os lucros desses investimentos e outros recursos para quitar o empréstimo antecipadamente.
O prazo normal de reembolso de empréstimos imobiliários no Japão tem sido, há muito tempo, de trinta e cinco anos.
No entanto, nos últimos anos, os empréstimos hipotecários de longo prazo, de até 50 anos, tornaram-se mais comuns.
Um em cada quatro mutuários hipotecários, na sua maioria com idades entre 20 e 30 anos, opta por uma hipoteca com um prazo de reembolso superior a 35 anos.
Empréstimos semelhantes costumam ter valores de pagamento mensal mais baixos, mas os mutuários devem continuar a pagá-los por até meio século, e o pagamento total pode ser vários milhões de ienes (dezenas de milhares de dólares) maior.
Especialistas elaboraram alertas para avisar os usuários de produtos hipotecários similares.
PREOCUPAÇÕES RELATIVAS À TAXA VARIÁVEL
O Banco do Japão decidiu, em 19 de dezembro, elevar sua taxa básica de juros para 0,75%. O banco central planeja continuar elevando sua taxa básica de juros em um futuro próximo.
A esposa do casal que comprou recentemente a casa em Tóquio disse estar preocupada com o desenvolvimento futuro da taxa de juros flexível, que deverá aumentar consideravelmente.
Mas o marido calculou os custos com creche e outras despesas e decidiu que as finanças da família poderiam suportar taxas de juros de até 3% ao ano.
"Não temos outra escolha a não ser correr riscos", disse a esposa.
Em função da recente alta nos preços dos imóveis, os produtos de crédito imobiliário estão se expandindo rapidamente para o longo prazo.
Uma pesquisa da Agência Japonesa de Financiamento Imobiliário mostrou que 25,5% daqueles que contraíram um empréstimo hipotecário entre outubro de 2024 e março de 2025 tinham prazos de pagamento superiores a 35 anos e até 50 anos, um aumento acentuado em relação aos apenas 9,3% registrados três anos antes.
Empréstimos imobiliários com prazos de pagamento de até 50 anos já estão disponíveis há algum tempo, mas foram introduzidos pela primeira vez por um banco online em 2023.
Produtos similares permitem que o prazo de pagamento seja fixado em um máximo de 50 anos, caso o mutuário não tenha atingido os 80 anos de idade no momento do pagamento.
Um prazo de pagamento mais longo reduz o valor da prestação mensal e permite o empréstimo de quantias maiores.
O PayPay Bank começou a oferecer empréstimos imobiliários de 50 anos em julho.
O banco online recebeu 1,8 vezes mais pedidos de empréstimo em outubro do que em julho. Setenta e quatro por cento dos solicitantes com idades entre 20 e 24 anos contrataram empréstimos imobiliários com prazos de pagamento superiores a 35 anos.
“Contratar empréstimos imobiliários de 50 anos se tornará a norma”, disse Hiroki Nakajima, chefe de operações de empréstimos imobiliários do PayPay Bank.
Prazos de reembolso mais longos permitem que as instituições financeiras que concedem empréstimos recebam juros mais altos do que os obtidos com produtos de empréstimo convencionais.
Mas Nakajima disse que não acreditava que todos os mutuários de 50 anos planejassem permanecer endividados por 50 anos completos.
Algumas pessoas estão considerando quitar seus empréstimos antecipadamente ou vender e se mudar em algum momento durante esse período.
"Um prazo de pagamento mais longo implica maior incerteza e risco de inadimplência", disse ele, acrescentando que o PayPay Bank impõe um prêmio de 0,1 ponto percentual sobre a taxa de juros normal para seus produtos de empréstimo de 50 anos.
Dados do Instituto de Economia Imobiliária mostram que o preço médio de um apartamento novo vendido nos 23 distritos de Tóquio ultrapassou 130 milhões de ienes entre janeiro e outubro de 2025.
Os preços das casas isoladas também estão disparando.
A ampla adoção de financiamentos imobiliários de 50 anos e hipotecas conjuntas levou mais pessoas a acreditarem que podem comprar um apartamento com preço na casa dos nove dígitos em ienes, disse Takashi Shiozawa, diretor de marketing da MFS Inc., operadora dos serviços Mogecheck, que oferecem comparações de produtos de crédito imobiliário e recomendações personalizadas.
"Há uma espiral em que os preços dos imóveis estão sendo impulsionados pela forte demanda", disse ele. "Os vendedores continuam otimistas, então os preços podem subir ainda mais."
ESPECIALISTAS PEDEM CAUTELA
Os mutuários com empréstimos de 50 anos têm de pagar juros mais elevados devido ao prazo de pagamento mais longo.
Um comprador de imóvel que contrai um empréstimo de 50 milhões de ienes por 50 anos com a taxa de juros variável mais vantajosa de 1,0% ao ano, por exemplo, terá que pagar 4,28 milhões de ienes a mais do que um mutuário do mesmo valor por 35 anos.
Com o Banco do Japão se preparando para continuar aumentando sua taxa básica de juros, aqueles que optaram por taxas de juros flexíveis, representando 80% dos mutuários de empréstimos imobiliários, podem enfrentar um aumento nos pagamentos totais e uma redução mais lenta do saldo principal.
Uma pesquisa realizada pelo Sumitomo Mitsui Trust Financial Education Institute mostrou que os pagamentos de empréstimos imobiliários representavam mais de 40% da renda familiar em 44,0% dos domicílios com empréstimos em aberto em 2024, em comparação com apenas 14,3% entre os domicílios com empréstimos em aberto em 2022.
Dívidas maiores exercem maior pressão sobre o orçamento familiar.
Ayana Yano, pesquisadora do instituto, destacou que mudanças podem ocorrer em situações de emprego, como aumentos salariais periódicos e benefícios de aposentadoria.
"Isso poderia colocar em xeque as premissas do plano inicial de pagamento do empréstimo", disse ela. "Portanto, tomar emprestado o máximo possível deixaria pouca margem para ajustes posteriores."
A planejadora financeira Masako Hatanaka afirmou que as pessoas devem escolher morar em uma residência que se adeque ao seu orçamento. Ela disse que elas devem considerar se o preço do imóvel é proporcional à sua renda.
"As pessoas deveriam ser mais cautelosas ao sequer considerar a compra de uma casa que só poderiam adquirir com um financiamento de 50 anos", disse Hatanaka.
